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INFORMATIONS & IMPÔTS

Avis de non-responsabilité: Le contenu du présent site Web est présenté uniquement à titre d'information générale. Il ne vise aucunement à fournir à qui que ce soit des conseils précis d'ordre juridique et ne doit pas être utilisé en ce sens.

Acheter une propriété en France

Les lois concernant l'achat d'une propriété dépendent en parties du type de propriété concernée. Un vignoble ou une exploitation agricole par exemple seront soumis à des procédures différentes. Dans l'hypothèse de l'achat d'une propriété de un hectare ou moins, la procédure est décrite ci-dessous. Si la maison dispose de plus d'un hectare, la procédure est à peu près identique avec la différence de l'intervention possible de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) qui a un droit automatique de préemption afin de pouvoir préserver des surfaces pour lesquelles une utilisation agricole est souhaitée. Ce droit est rarement exercé, cependant, le notaire est dans l'obligation de prévenir la SAFER afin que celle-ci ait la possibilité d'intervenir. Dans le cas ou ce droit de préemption est exercé, tout accord passé entre vendeur et acheteur est automatiquement annulé et toute caution est récupérée.

Accord Initial

Sous-seing Privé (si réalisé par un agent immobilier) ou Compromis de Vente (si réalisé par un notaire) est alors signé par les deux parties. Il s'agit d'un document légal qui ne doit pas être pris à la légère car il engage les deux parties. A la signature, l'acheteur paye une caution d'un minimum de 10% du prix d'achat. Cette caution reste bloquée dans un compte spécial contrôlé par le notaire jusqu'au moment où la vente prend place ou est annulée. Après versement de la caution, la propriété est retirée de la vente.
D'autres contrats moins courants existent : la Promesse de Vente est un contrat plus souple que le Compromis de Vente qui n'engage pas autant les parties. En le signant, le vendeur s'engage toujours à vendre sa propriété à l'acheteur, mais cet engagement prend la forme d'une promesse de ne pas vendre à quelqu'un d'autre durant une période définie, en général 3 mois. Une caution comprise entre 5% et 10% du prix d'achat est alors versée, caution que l'acheteur perdra s'il ne donne pas suite à la Promesse de Vente.
D'autres formes de contrats préliminaires existent, comme l'offre de vente, l'offre d'achat ou bien l'échange de lettres - aucune de ces formules alternatives n'est recommandée en remplacement du Compromis ou de la Promesse.
Les expertises de propriétés par des professionnels sont assez peu courantes en France. Il est plus dans les habitudes de faire venir des artisans locaux afin qu'ils donnent leur opinion sur l'état, par exemple, du toit ou des murs, et qu'ils fournissent des devis si nécessaire. Un acheteur Français fait parfois appel à un expert, mais même dans ce cas la rédaction d'un rapport détaillé comme cela se fait beaucoup dans d'autres pays, est peu courante. Il est en tout cas conseillé de faire le travail de recherche avant de signer le Compromis, car ce document engage les partis, comme nous l'écrivions plus haut. Une fois le Compromis ou le Sous-seing Privé signé, il se passe une période de 6 à 8 semaines durant laquelle des recherches sont faites afin de s'assurer que la propriété n'est pas sujette à des modifications environnementales imminentes. Dans le même temps, l'acheteur monte le financement de l'achat. Ces recherches et les autres obligations contractuelles sont du ressort du Notaire. Il est important de noter que le Notaire, à la différence des "Sollicitors/Lawyers" d'autres pays, ne travaille pas pour l'un ou l'autre des partis, il s'agit en effet d'un agent officiel de l'état français. Sa fonction est de s'assurer que la transaction se fait conformément aux lois et règlements en vigueur et de lui donner une validité officielle qui empêche une éventuelle contestation future. En conséquence, il n'est pas nécessaire que l'acheteur ait son propre notaire pour l'assister, bien que cela soit possible.
Si l'acheteur a l'intention d'emprunter auprès d'une banque, il est nécessaire de le déclarer au moment de la signature du contrat afin qu'une clause substantive soit introduite, visant à protéger les intérêts de l'acheteur si le prêt lui était refusé. Dans ce cas, la vente est annulée et la caution est retournée. Dans le cas où des nuisances ou vices cachés sont découverts durant la phase de recherche, l'acheteur peut retirer son offre et la caution lui est également retournée. Toutefois, si l'acheteur rompt ses engagements, la caution est versée au vendeur en tant qu'indemnité. A l'inverse, si le vendeur rompt le contrat, le double de la caution est versé à l'acheteur.

Contrat Définitif

A la fin de cette période, qui peut être étendue si les deux partis sont d'accord, le contrat définitif, l'Acte de Vente est signé auprès du Notaire et la propriété passe aux mains de l'acheteur, celui-ci règle alors le reste du prix convenu au Notaire qui lui-même paye le vendeur. Il faut bien noter que l'argent doit être versé au Notaire avant la signature du contrat. Il faudra également fournir au Notaire une copie de votre extrait de naissance (traduit en français si nécessaire), et, si besoin est, une copie (également en français) de votre certificat de mariage.
Il est également nécessaire de se faire conseiller afin de bien comprendre les règlements complexes ayant trait aux droits de succession. Ces règlements ne vous permettent pas de léguer votre part de la propriété à qui vous voulez - même si vous avez un testament. Il existe plusieurs façons de contourner ce problème, mais il faut bien savoir que si vous souhaitez léguer votre propriété en toute liberté, des dispositions doivent être prises avant l'achat.
A partir du moment de la signature du contrat, l'acheteur est responsable de l'assurance des bâtiments sur la propriété.

Commission

L'acheteur paye les honoraires du notaire et les droits d'enregistrement qui se montent à peu près à 7,5 % du montant de l'achat, également, tous les frais de géomètre qui auraient pu avoir lieu du fait de l'établissement des limites de propriété et de la préparation de l'acte de vente (si nécessaire). Ces montants sont réglés au Notaire le jour de la signature de l'Acte de Vente.
Le vendeur quant à lui paye la commission de l'agence. Dans certaines situations exceptionnelles, cette commission peut être réglée par l'acheteur. Dans ce cas, cela doit être prévu à l'avance et écrit dans le Mandat, le document qui établit les instructions du vendeur à l'agent immobilier. Bien entendu, l'acheteur doit en être informé dès le départ.

Taxes Locales

Il y a deux types de taxes locales qui sont toutes deux basées sur la valeur théorique de la propriété, ajustée de l'inflation. Le taux de ces taxes varie de région en région en fonction des décisions des communes, des conseils régionaux et des conseils généraux.

Taxe d'Habitation

L’occupant d'une habitation doit payer cette taxe. Celle-ci est due le 1er janvier de chaque année par la personne occupant les lieux à cette date. Il existe des exonération pour les personnes âgées de plus de 60 ans ou bien si la propriété n'est pas habitable.

Taxe Foncière

Le propriétaire de la maison doit payer cette taxe, connue aussi sous le nom d'impôt foncier, elle est généralement payable en une fois le 1er janvier de chaque année. Contrairement à la taxe d'habitation, un prorata peut être décidé entre l'acheteur et le vendeur pour l'année en cours (dans ce cas, le prorata doit être explicité dans le contrat de vente). Cette taxe doit également être payée sur les terrains non construits. Elle peut être divisée en deux parties : une pour le bâtiment et les terrains immédiatement adjacents, l'autre pour le reste des terrains. Il existe des exemptions pour les terrains agricoles ; les propriétaires d'une propriété nouvelle ont droit à 2 ans d'exemption (à l'heure où ces lignes sont écrites).

Autres Impôts

En tant que propriétaire foncier non-résident, vous pouvez devoir des impôts sur vos revenus, des impôts sur vos plus values, ainsi que des droits de succession. Les situations individuelles sont extrêmement variables et il est nécessaire de consulter un spécialiste fiscal connaissant bien le système d'imposition français.

Impôt sur le revenu

Les non-résidents doivent remplir une déclaration de revenu - impôt sur le revenu - s'ils reçoivent des revenus provenant de la location d'une propriété ou de gîtes. Si vous gérez des locations, il est possible de déduire une partie de vos dépenses de l'impôt sur le revenu payé dans votre pays d'origine. Même si vous ne louez pas votre propriété en France, les autorités fiscales peuvent chercher à vous imposer sur la valeur locative de votre maison si vous êtes résident d'un pays qui n'a pas de convention fiscale avec la France.

Impôt sur les plus-values

Si vous êtes résident d'un pays qui a conclu une convention fiscale avec la France vous pouvez déduire l'impôt sur les plus-values payé en France de l'impôt sur les plus values à payer dans votre pays d'origine (de façon à éviter la double taxation). En général, l'impôt sur les plus-values est dû par les propriétaires de résidences secondaires lorsque la propriété est vendue, à moins que le propriétaire ait détenu la propriété durant 32 ans ou plus. Le calcul de la plus-value consiste à déduire le prix d'achat, plus 10% du prix de vente, moins les commissions d'agences et les frais de notaire. Il est également possible de déduire les frais de rénovation, à condition d'avoir tous les reçus nécessaires, reçus qui doivent faire mention de la TVA. Plus la propriété vous a appartenu longtemps, moins l'impôt est élevé ; il est nul à partir de 32 ans. Essayez de ne pas vendre avant 2 ans car vous ne pourriez utiliser aucune des déductions particulières (sauf exception en cas d'urgence familiale). Si votre maison de vacance devient votre habitation principale, l'impôt sur les plus-values ne sera pas dû au bout de 5 ans, à condition de résider dans la propriété au moins 8 mois par an. Le taux de l'impôt est de 33,3%. Attention : si vous avez l'habitude d'acheter, de rénover et de revendre, l'administration fiscale peut considérer que vous en faites votre profession et vous imposer à un taux de 50% !

Législation sur les successions et imposition

Si vous achetez une propriété en France, votre capacité à la donner ou à la transmettre par succession est régie par le loi française. Vos héritiers ont certains droits inaliénables sur une partie de vos biens en France. Cette partie est appelée 'Réserve Légale'. La partie restante, appelée 'Quota Disponible' peut être librement donnée ou transmise. Afin d'expliquer cette situation quelque peu complexe, il est sans doute bon de donner un exemple. Imaginons qu'après votre décès vous laissiez un enfant : dans ce cas, vous ne pouvez pas donner ou transmettre par succession plus de la moitié de vos biens en France. Si vous avez deux enfants, cette limite est réduite à un tiers, et à un quart si vous avez trois enfants ou plus. Si vous n'avez pas d'enfants, d'autres membres de votre famille seront désignés comme héritiers de droit. Vous ne pouvez pas donner des parts de valeurs différentes à vos héritiers, mais vous pouvez spécifier quelle part vous attribuez à quel héritier. Un mari et une femme ne sont pas, de droit, héritiers l'un de l'autre et n'ont aucun droit sur le 'Réserve Légale'. La loi française vous permet cependant d'émettre certaines provisions pour votre époux/épouse qui garantissent un traitement plus favorable que pour une tierce personne.
Une donation de votre maison en France (en partie ou en totalité) génère des droits de donation - de même, après votre décès, la transmission de votre propriété génère des droits de succession. Après un certain nombre de déductions de moins en moins importantes lorsqu'on va de son époux/épouse vers ses enfants, l'impôt est calculé en une série de paliers qui vont de 5% à 40% pour les époux/épouses, parents ou enfants, et de 35% à 45% pour les frères et soeurs. C'est un sujet complexe sur lequel il est nécessaire de consulter un professionnel.
Une manière d'éviter les droits de succession est de créer une `sociétés civiles immobilières' (SCI) pour acheter la propriété. Si vous possédez des parts dans une SCI, vous pouvez en disposer selon les lois de l'endroit où vous êtes domicilié. Ceci n'entraîne pas un évitement des droits de succession mais vous permet de disposer de votre propriété comme vous l'entendez. Créer une SCI est une opération onéreuse qui doit être effectuée avec les conseils d'un expert.
Une autre solution consiste à acheter le propriété à plusieurs - `en tontine'. C'est une procédure complexe, très difficile à démêler une fois mise en place mais qui permet de passer la propriété aux co-acheteur(s) après le décès de l'un d'entre eux. Ce système améliore les effets des droits de succession mais ne permet pas de les éviter complètement.